Muss eine Vorsorgevollmacht beglaubigt werden? Und was bei Immobilien gilt

Die Kurzantwort

Nein, eine Vorsorgevollmacht muss grundsätzlich nicht beglaubigt werden. Die Vollmacht braucht nicht die Form des Geschäfts, für das sie gedacht ist (§ 167 Abs. 2 BGB). Schriftlich, mit Datum und eigenhändiger Unterschrift ist sie für Arztgespräche, Pflege, Behörden und die meisten Verträge ausreichend.

Drei Ausnahmen solltest du kennen:

• Immobilien: Für das Grundbuch muss die Vollmacht öffentlich beglaubigt sein. Das kann der Notar oder die Betreuungsbehörde erledigen.
• Kredite: Soll die bevollmächtigte Person ein Verbraucherdarlehen für dich aufnehmen, ist praktisch eine notarielle Beurkundung nötig.
• Erbschaft ausschlagen: Auch dafür verlangt das Gesetz eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 1945 Abs. 3 BGB).

Beglaubigung, Beurkundung, Schriftform: der Unterschied

Die drei Begriffe werden oft durcheinandergeworfen. Sie bedeuten Unterschiedliches, und die Kosten unterscheiden sich stark:

	Schriftform	Öffentliche Beglaubigung	Notarielle Beurkundung
Wer?	Du allein	Notar oder Betreuungsbehörde	Nur Notar
Was wird bestätigt?	Nichts	Dass die Unterschrift von dir stammt	Der ganze Inhalt, nach Beratung; der Notar prüft auch, ob du geschäftsfähig wirkst
Kosten	Keine	10 € bei der Behörde, beim Notar etwa 20 bis 70 € plus Auslagen und Umsatzsteuer	Nach Vermögen, oft mehrere Hundert Euro
Wo liegt das Original?	Bei dir	Bei dir	Beim Notar; im Umlauf sind Ausfertigungen
Reicht für	Gesundheit, Pflege, Behörden, die meisten Verträge	Zusätzlich Grundbuch und Erbausschlagung	Zusätzlich Verbraucherdarlehen

Wichtig für die Beglaubigung: Sie bestätigt nur, wer unterschrieben hat. Ob der Inhalt sinnvoll ist, prüft dabei niemand. Was die Beurkundung im Einzelnen kostet, rechnet Was kostet eine Vorsorgevollmacht? mit Beispielen vor.

Wann die Beglaubigung nötig ist

Das Grundbuchamt trägt nur ein, was durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist (§ 29 Abs. 1 GBO). Eine privat unterschriebene Vollmacht reicht dort also nicht, egal wie eindeutig sie formuliert ist. Das betrifft alles, was am Grundbuch etwas ändert: Verkauf, Kauf, Grundschuld, Löschung eines Wohnrechts.

Lange war umstritten, ob die günstige Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde dafür genügt. Der Bundesgerichtshof hat das 2020 bestätigt: Eine von der Urkundsperson der Betreuungsbehörde beglaubigte Vorsorgevollmacht ist eine öffentliche Beglaubigung im Sinne des Grundbuchrechts (BGH, Beschluss vom 12.11.2020, V ZB 148/19). Ein Notar ist für Immobilien also nicht zwingend.

Auch ohne gesetzliche Pflicht kann sich die Beglaubigung lohnen. Banken, Versicherungen und Behörden zweifeln seltener an einer Vollmacht, deren Unterschrift amtlich bestätigt ist. Gerade wenn später Streit in der Familie denkbar ist, nimmt sie dem Einwand „Das hat Mutter nie unterschrieben“ die Grundlage. Warum Banken trotzdem oft eigene Vordrucke wollen, erklärt Vorsorgevollmacht und Bank.

Wann der Notar beurkunden sollte

Für einige Fälle reicht die Beglaubigung nicht oder ist nicht die beste Wahl:

• Verbraucherdarlehen. Eine Vollmacht, mit der ein Kredit für dich aufgenommen werden soll, muss nach § 492 Abs. 4 BGB dieselben Pflichtangaben enthalten wie der Kreditvertrag selbst, also Betrag, Zinssatz, Laufzeit. Das ist bei einer Vorsorgevollmacht, die Jahre vorher geschrieben wird, unmöglich. Ausgenommen sind nur notariell beurkundete Vollmachten. Wer will, dass die bevollmächtigte Person etwa eine Grundschuld für eine Pflegefinanzierung aufnimmt, geht deshalb zum Notar.
• Wenn die Vollmacht über den Tod hinaus für Immobilien gelten soll. Die Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde verliert mit dem Tod des Vollmachtgebers ihre Wirkung (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG). Soll die bevollmächtigte Person auch danach noch am Grundbuch handeln können, etwa bis die Erben feststehen, brauchst du eine Beglaubigung oder Beurkundung beim Notar.
• Wenn Zweifel an der Geschäftsfähigkeit aufkommen könnten. Etwa bei beginnender Demenz oder wenn Angehörige die Vollmacht später anfechten könnten. Der Notar hält bei der Beurkundung fest, dass er dich für geschäftsfähig hält. Das ist kein Beweis, wiegt aber schwer. Was bei Demenz sonst gilt, steht unter Patientenverfügung bei Demenz.
• Bei größerem Vermögen oder Unternehmen. Hier lohnt die Beratung, die zur Beurkundung gehört, oft mehr als die Form selbst.

Vorsorgevollmacht und Immobilien: das Haus verkaufen

Eine häufige Situation: Die Mutter zieht ins Pflegeheim, das Haus steht leer, und die Heimkosten müssen bezahlt werden. Kann das Kind mit der Vorsorgevollmacht verkaufen? Ja, wenn vier Dinge zusammenkommen:

1. Die Vollmacht umfasst Grundstücksgeschäfte. Am sichersten steht das ausdrücklich darin, etwa „Grundbesitz erwerben, veräußern und belasten“. Eine Vollmacht, die nur von der Verwaltung des Vermögens spricht, führt beim Grundbuchamt zu Rückfragen.
2. Sie ist öffentlich beglaubigt, durch Notar oder Betreuungsbehörde. Eine nachträgliche Beglaubigung geht nur, solange die Mutter selbst noch unterschreiben kann und geschäftsfähig ist.
3. Der Kaufvertrag wird beurkundet. Das gilt für jeden Grundstücksverkauf. Die bevollmächtigte Person sitzt beim Notartermin auf der Verkäuferseite und legt das Original der Vollmacht vor.
4. Der Verkauf liegt im Interesse der Mutter. Der Erlös gehört ihr, nicht dem Kind. Die bevollmächtigte Person muss darüber Rechenschaft ablegen können (§ 666 BGB).

Ein Unterschied zur Betreuung ist erheblich: Ein gerichtlich bestellter Betreuer braucht für den Verkauf eines Grundstücks die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Das dauert oft Monate. Eine bevollmächtigte Person braucht diese Genehmigung nicht. Wie lange ein Betreuungsverfahren sonst dauert, steht unter Betreuungsgericht: Ablauf, Dauer, Kosten.

Will das Kind das Haus selbst kaufen, wird es heikel. Wer auf beiden Seiten eines Vertrags steht, darf das nur, wenn die Vollmacht es erlaubt (§ 181 BGB, Insichgeschäft). Und auch mit dieser Befreiung sollte der Preis nachweisbar marktüblich sein, etwa durch ein Wertgutachten. Sonst ist der Streit mit den Geschwistern absehbar. Wie mehrere Kinder in einer Vollmacht zusammenwirken können, erklärt Vorsorgevollmacht für mehrere Personen.

Wo du beglaubigen lässt und was es kostet

• Betreuungsbehörde: 10 € je Beglaubigung, ohne zusätzliche Auslagen (§ 7 Abs. 4 BtOG). Die Länder dürfen abweichende Gebühren festlegen, frag deshalb bei deiner Behörde nach. Zuständig ist die Betreuungsbehörde deiner Stadt oder deines Landkreises, oft beim Sozialamt angesiedelt.
• Notar: Eine reine Unterschriftsbeglaubigung kostet je nach Vermögen etwa 20 bis 70 € plus Auslagen und Umsatzsteuer. Die Beurkundung kostet deutlich mehr, weil sie sich nach der Hälfte des Reinvermögens richtet.

Die Betreuungsbehörde beglaubigt nur Vollmachten, die eine Betreuung vermeiden sollen, also echte Vorsorgevollmachten von Privatpersonen (§ 7 Abs. 1 und 2 BtOG). Eine reine Verkaufsvollmacht für ein bestimmtes Haus oder eine Firmenvollmacht beglaubigt sie nicht.

So läuft die Beglaubigung bei der Behörde ab

1. Termin vereinbaren. Die meisten Behörden beglaubigen nur nach Absprache.
2. Vollmacht vollständig mitbringen. Eine Unterschrift ohne den dazugehörigen Text darf die Behörde nicht beglaubigen. Am besten unterschreibst du erst vor Ort. Hast du schon unterschrieben, erkennst du die Unterschrift vor der Urkundsperson als deine an.
3. Ausweis vorlegen. Die Urkundsperson prüft deine Identität und setzt den Beglaubigungsvermerk auf das Dokument.
4. Registrieren. Die Behörde weist dich auf das Zentrale Vorsorgeregister hin. Die Eintragung ist freiwillig, hilft aber, dass die Vollmacht im Ernstfall gefunden wird.

Persönlich erscheinen musst du selbst. Deine bevollmächtigte Person kann das nicht für dich erledigen.

Mit OVE erstellen, dann beglaubigen

OVE führt dich in 15-Minuten-Schritten durch die Vorsorgevollmacht und erzeugt ein PDF, das du ausdruckst und unterschreibst. Für Gesundheit, Pflege, Aufenthalt, Behörden und Bankgeschäfte des Alltags ist es damit wirksam. Wer mehr Gewicht bei Banken und Behörden möchte, lässt die Unterschrift bei der Betreuungsbehörde beglaubigen.

Für Immobilien gilt eine Grenze: Die Vollmacht aus OVE regelt dein Vermögen allgemein, Grundstücksgeschäfte nennt sie nicht ausdrücklich. Gehört dir eine Immobilie und soll die bevollmächtigte Person sie verkaufen oder belasten können, lass dich beim Notar beraten. Darauf weist auch die App im Schritt „Vermögen“ hin. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.